Guia de Compra
A compra de um imóvel é um dos investimentos que mais demanda a atenção das pessoas. Isso vale tanto para a aquisição da primeira moradia como para qualquer outro momento de negociação, seja de uma segunda casa ou apartamento, seja de um imóvel voltado para investimento. Este guia tem o objetivo de tornar esse processo de compra mais fácil e seguro.
COMO E DE QUEM COMPRAR?
Leve em conta o número de empreendimentos concluídos, bem como o padrão de qualidade e a pontualidade na entrega dos imóveis. Levante informações sobre a contratação de financiamento bancário para a construção das obras em andamento. Os bancos só concedem o financiamento às empresas com boa saúde financeira.
Qualidade
Para ter certeza da qualidade de um imóvel colocado à venda, consulte quem já foi cliente da empresa com quem você está pensando em fazer negócio. Visite imóveis construídos pela companhia, converse com o síndico e os moradores sobre a qualidade do material utilizado.
Projeto
Verifique se o projeto de incorporação está aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Leia a minuta do contrato do imóvel. Compare o que consta nos materiais de divulgação do empreendimento, como o memorial descritivo e a planta da unidade a ser adquirida.
O QUE FAZ UMA INCORPORADORA?
E A CONSTRUTORA?
QUAIS AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DE UM IMÓVEL?
Aquela em que o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas, e pelo eixo das paredes que a separam de outra unidade no mesmo piso.
Área total
É a soma da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do comprador) e a cota da área comum (área externa à unidade e de uso comum aos demais condôminos) que cabe a essa unidade.
Área comum
Aquela que pode ser utilizada por todos os proprietários das unidades, como hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação etc.
Fração ideal de terreno
É a parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.
Existem algumas formas para pagamento do apartamento às incorporadoras.
Compra Direta
• Os financiamentos geralmente são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).
• Além da correção monetária, são cobrados juros pelo financiamento direto concedido pela incorporadora. O percentual é de 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização. Na maioria das vezes, os juros incidem sobre as parcelas cujo vencimento está previsto para ocorrer após a data de entrega da obra. Há previsão expressa em contrato para a existência desses juros.
VANTAGEM
Menos burocracia.
DESVANTAGEM
Prazo mais curto, juros maiores.
Financiamento Bancário
• O contrato de compra da unidade autônoma deverá expressar a parcela a ser financiada e qual o seu valor.
• O comprador poderá escolher a mesma instituição financeira que está financiando a obra, ou qualquer outra de sua preferência.
VANTAGEM
Prazo mais longo e, consequentemente, prestações menores. Juros mais competitivos.
DESVANTAGEM
Dependendo do perfil do cliente, a burocracia pode ser maior.
USO DO FUNDO DE GARANTIA (FGTS)
VANTAGEM
O FGTS é o valor depositado mensalmente pela empresa empregadora em uma conta vinculada ao trabalhador. Esse valor é utilizado para financiar diversas obras no Brasil. Como o rendimento dela é menor do que o custo do financiamento bancário contratado pelo cliente, é interessante usar o FGTS para quitar parte do valor do imóvel.
DESVANTAGEM
O processo para liberação e utilização é burocrático.
COMO O FINANCIAMENTO É CONTRATADO?
Na contratação de um financiamento bancário para a aquisição de um imóvel, o comprador e a incorporadora têm responsabilidades diferentes:
Comprador
Fornecer ao banco informações idôneas e documentos pessoais, além de comprovar a renda necessária para obter o financiamento.
Providenciar, no Cartório de Notas, todos os documentos e as certidões disponibilizados pela incorporadora.
O processo pode ser realizado por um procurador, que cuidará do processo de financiamento. Nesse caso, a procuração é um dos documentos a serem providenciados antes da solicitação do financiamento bancário. A própria instituição financeira escolhida indicará quais poderes deverão constar da procuração. A incorporadora também poderá pedir uma procuração, pública ou particular, com outros poderes diferentes daqueles indicados pela instituição financeira.
Incorporador
AJUDA PROFISSIONAL
O custo varia de acordo com o valor do financiamento do imóvel e a experiência do assessor. Caso exista interesse, a contratação é de responsabilidade do comprador.
O próprio cliente pode cuidar de todos os trâmites, mas os prestadores de serviços especializados facilitam o processo por conhecerem todos os trâmites.
TIPOS DE FINANCIAMENTO
CARTEIRA HIPOTECÁRIA Os juros são livremente contratados entre as partes e normalmente são maiores do que os encontrados no SFH. Não é possível utilizar o FGTS.
COMPROVAÇÃO DE RENDA
• Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore)
• Declaração de Imposto de Renda
• Outros que sejam aceitos pela instituição financeira contratada
A forma de comprovação de renda varia conforme a instituição financeira escolhida. Algumas permitem que mais pessoas possam participar do processo de composição de renda (exemplo: pai, mãe e filho[a]), enquanto outras restringem esse número para apenas o casal que está adquirindo a unidade. Uma vez assinado o contrato de financiamento bancário, todos os indicados serão os proprietários da unidade.
FGTS - BOM NEGÓCIO PARA A COMPRA DA CASA PRÓPRIA
É sempre recomendável verificar no próprio site da Caixa Econômica Federal as regras para a utilização do FGTS. Veja algumas para a utilização desse recurso:
– A pessoa não pode estar em processo de compra ou ser proprietária de outro imóvel residencial (concluído ou em construção).
– Comprovar tempo de trabalho mínimo de três anos sob o regime do FGTS e intervalo de três anos desde a última utilização do Fundo. Esse período pode ser consecutivo ou não, desde que seja atendido um dos seguintes requisitos: comprovação da existência do contrato de trabalho ativo, mesmo quando os recolhimentos devidos não tenham sido efetuados pelo empregador (ou seja, quando a conta não possuir saldo); ou possuir saldo disponível em conta vinculada referente a contrato de trabalho já encerrado.
– Ser maior de 18 anos ou emancipado.
– Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto de permanência definitiva no país.
– Possuir idoneidade cadastral e capacidade de pagamento.
– Para cobertura securitária, a idade do proponente mais idoso, somada ao prazo de amortização, não pode ultrapassar 80 anos.
– A utilização do FGTS pode ser feita por cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declararem viver em regime de união estável.
PRAZO DE LIBERAÇÃO
CHEGOU A HORA DA ENTREGA DO IMÓVEL
PRAZO DE LIBERAÇÃO
Para o financiamento bancário ou financiamento direto com a incorporadora, o próprio imóvel serve de garantia para a dívida contraída pelo comprador. Pode haver alienação fiduciária (normalmente utilizada) ou a hipoteca.
Quando ocorre o financiamento bancário, a incorporadora entrega o imóvel ao banco, para que ele o utilize como garantia para o pagamento da dívida. Caso ainda existam valores em aberto entre comprador e incorporadora, a incorporadora irá exigir outros bens para garantir esse valor em aberto, como veículos, outro imóvel, fiadores, entre outros. Essa solução também é utilizada quando o comprador não consegue o valor total que seria financiado e a incorporadora aceita parcelar o valor remanescente. Normalmente não são aceitas notas promissórias, pois essa é uma espécie de título de execução, como um cheque. Elas são apenas títulos que facilitam a execução da dívida e não constituem garantia de recebimento por parte do devedor.
VISTORIA
Durante todo o processo de elaboração de uma Norma Brasileira, a ABNT busca constantemente o envolvimento de todas as partes interessadas. Quanto mais ampla a participação, mais benefícios a normalização trará para a sociedade como um todo.
Acesse o site da ABNT e saiba mais.
http://www.abnt.org.br/normalizacao/lista-de-publicacoes/abnt